들어가며 — 보증금·권리금·원상회복의 삼각균형
상가 임대차의 분쟁은 대부분 보증금 반환, 권리금 회수, 원상회복에서 발생합니다. 세 항목은 서로 밀고 당기는 관계라서 한쪽을 과도하게 주장하면 다른 쪽에서 반발이 생깁니다. 이 미세한 균형을 설계하고 증거·문구·절차를 맞춰 주는 사람이 바로 서울 부동산전문 변호사입니다. 본 가이드는 실제 현장에서 통용되는 체크리스트·템플릿·협상문구를 중심으로, 임차인이 보증금을 지키고 권리금을 회수하며, 원상회복 분쟁을 최소화하는 실무를 압축했습니다.
법적 프레임 — 상가건물임대차, 권리금 보호, 원상회복의 원리
① 임대차의 기본 원리
- 대항력·우선변제: 확정일자·사업자등록·점유가 핵심 축입니다. 보증금 회수의 보험과 같은 기능이므로 놓치지 마세요.
- 계약갱신요구·임차권등기명령: 종료 국면의 협상지렛대입니다. 등기명령은 점유 이전 후에도 보증금 회수를 도와줍니다.
② 권리금 보호의 취지
권리금은 영업가치(입지·단골·시설·노하우)에 대한 금전입니다. 임차인이 신규 임차인을 주선했는데 임대인이 정당한 사유 없이 방해하면 손해배상 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 서울 부동산전문 변호사는 ‘정당한 사유’와 ‘방해’ 요건을 증거로 구조화해 회수율을 끌어올립니다.
③ 원상회복의 법리
원상회복은 “약정 + 사회통념”의 합으로 판단됩니다. 계약서·특약·인도 당시 상태(입점 시 사진/동영상)가 기준이고, 일반적 손모(통상 사용으로 인한 마모)는 임차인 부담이 아니라는 점이 실무의 출발선입니다.
보증금 지키는 9단계 체크리스트
- 계약서 스캔·OCR: 모든 페이지를 PDF로 보관하고 특약(원상회복 범위·간판·설비 인수)을 하이라이트합니다. 서울 부동산전문 변호사는 조항별 리스크를 색상코드로 표시합니다.
- 입점시 상태기록: 천장·벽체·바닥·설비를 각도별 사진·영상으로 촬영하고, 계량기 수치를 기록합니다.
- 확정일자+사업자등록+임대차신고: 대항력·우선변제 라인을 확보합니다.
- 공과금 분리·보증금 차감 금지 특약: 공과금 체납을 빌미로 보증금에서 일방차감하지 못하도록 문구화합니다.
- 중도 증축/인테리어는 사전승낙서: 설비 리스트·도면·철거 기준을 서면으로 남겨야 종료 시 분쟁이 줄어듭니다.
- 분쟁 신호 감지: 임대인의 잦은 현장점검, 임대료 인상 압박, 새 임차인 탐색은 신호입니다. 증거수집 모드를 켭니다.
- 계약 종료 3개월 전 알림: 권리금 양수인 탐색·소개서 작성·임대인 협조요청 공문(내용증명) 발송을 병행합니다.
- 명도·정산 리허설: 원상회복 범위·일정·검수체크리스트를 사전합의서로 고정합니다.
- 임차권등기명령·가압류 플랜: 보증금 반환이 지연될 경우 즉시 가동합니다. 서울 부동산전문 변호사가 서류 패키지를 준비합니다.
권리금 분쟁 유형과 회수전략(실무 스크립트 포함)
주요 분쟁유형 5가지
- 방해형: 임대인이 과도한 조건(월세 폭등·보증금 상향·짧은 기간)을 제시해 사실상 신규 임차인을 거절.
- 중개배제형: 임차인이 물색한 신규 임차인을 ‘직접’ 유치하며 권리금만 빼앗는 경우.
- 시설양도 갈등: 집기·인테리어의 가치 평가를 두고 공방.
- 기한 트랩: 협조요청 시점과 인도 시점 사이의 절차 하자를 지적해 회수를 방해.
- 허위 정비 필요: 전면 리모델링·용도변경을 명분으로 신규 임차인을 거절.
승부 포인트
- 협조요청(내용증명)은 계약종료 3개월 전 발송·수령증빙 필수.
- 신규 임차인의 자격·조건(신용, 업종, 임대료 수용)을 서면으로 명확히.
- 임대인의 거절사유에 근거자료(정비계획·영업금지 규정 등)가 있는지 확인.
복붙용 협조요청(요지)
제목: 권리금 회수 기회 제공 요청 내용: 계약 종료일 {날짜} 기준 3개월 전입니다. 신규 임차인 {성명/업종/조건}을 제안하며, 임대차 승낙을 요청드립니다. 거절 시 사유 및 근거자료를 {기한}까지 서면 회신해 주십시오.
현장에서는 감정이 이입되기 쉽습니다. 문구의 톤과 증거 연결을 서울 부동산전문 변호사가 조율해 방해 요건을 명확히 남깁니다.
원상회복 기준·견적·감정 포인트: 과다청구 방어법
원상회복 체크 포인트
- 기준점 확정: 입점 당시 사진·영상·인수인계서가 기준. “입점 시 이미 낡음/파손”이면 임차인 책임 아님.
- 약정 우선: 계약서 특약이 있다면 그 기준 우선. 없으면 사회통념상 통상손모 제외.
- 부분수선 원칙: 전면 교체가 아니라 부분 수선·보수로 족한지 검토.
- 감가상각: 사용연수 고려(간판·조명·설비). 새것 가격으로 청구하면 반박.
견적·감정 3단계
- 임대인 측 견적 수령 → 항목·단가·수량 표 확인
- 임차인 측 비교견적 2~3개 수집 → 비교표 작성
- 쟁점 항목(전면교체 vs 부분보수, 통상손모 여부) 사진·영상 첨부
| 항목 | 임대인 청구 | 임차인 반박 포인트 |
|---|---|---|
| 바닥 전체 교체 | 스크래치·오염 | 통상손모, 국부 보수 가능, 입점 사진 비교 |
| 천장/벽 전체 도장 | 변색 | 환기·누수 원인 분석, 부분도장 + 감가 |
| 설비 전면 교체 | 노후 | 수명 도래·감가 반영, 핵심 부품만 교체 |
과다청구는 비교견적+사진 증빙으로 방어합니다. 실무에 밝은 서울 부동산전문 변호사는 감정인 선정을 병행해 법정에서도 설득력을 높입니다.
임대차 분쟁 타임라인 — 계약 전→운영 중→종료·명도
계약 전
- 건물 하자조사(누수·전기용량·배관)·사진 촬영
- 권리금·시설양도 항목 리스트화(가격·감가)
- 원상회복 특약 “부분수선 원칙·감가 반영” 명시
운영 중
- 하자 발생 시 즉시 통지(사진·수리견적 첨부)
- 임대료·관리비 영수증·세금계산서 체계 보관
- 시설 변경은 사전승낙서 + 도면·자재표 확보
종료·명도
- 권리금 협조요청 → 임대인 답변 이력 확보
- 원상회복 범위 합의서 → 검수 체크리스트
- 보증금 정산서(공과금·원상회복·임대료) 확정
필수 문서·증거 패키지(복붙 양식 제공)
① 권리금 협조요청(내용증명) — 요지
제목: 권리금 회수 기회 제공 요청(계약종료 {날짜}) 1) 신규 임차인: {성명/업종/임대료 조건} 2) 실사 일정 제안: {날짜/시간} 3) 거절 시 사유 및 근거자료를 {기한}까지 서면 회신 요청 ※ 본 요청은 권리금 회수 보호를 위한 절차임
② 원상회복 합의서 — 핵심 조항
제1조(범위) 별첨 사진·리스트 기재 항목에 한함(부분수선 원칙) 제2조(감가) 설비·자재는 잔존가치 기준 반영 제3조(검수) {날짜} 검수, 이의는 {일수}일 내 서면 통지
③ 보증금 정산서 — 표준
보증금: {금액} 차감 항목: 임대료 {금액}, 공과금 {금액}, 원상회복 {금액}(견적첨부) 반환 예정액: {금액} / 반환기한: {날짜}
④ 임차권등기명령 신청 메모
- 계약서·연장계약서
- 보증금 지급증빙
- 명도 완료(또는 예정) 증빙
- 내용증명·정산교섭 이력
협상·조정·소송: 입장문·내용증명·가처분의 기술
입장문 3줄 요약 구조
- 사실: 계약·통지·사진·견적 등 객관자료 먼저
- 법리: 권리금 방해 요건/원상회복 감가·부분수선 원칙
- 제안: 금액·기한·검수조건·담보(지급보증·공증)
명도·보증금 가속화 장치
- 가압류/가처분: 임대인 재산 확보·현상동결
- 조정: 신속·비공개, 합의서에 위약벌·담보
- 소송: 감정·증인·사진·로그로 설득
대응 속도와 문구의 정밀함이 성패를 좌우합니다. 숙련된 서울 부동산전문 변호사는 일정표·증거목록·서면 템플릿을 일괄 세팅합니다.
주체별 전략: 임차인·임대인·권리금 양수인
임차인(보증금·권리금 방어)
- 확정일자·사업자등록·점유 유지로 우선순위 확보
- 권리금 협조요청 기한 준수, 신규 임차인 자료 패키지 제출
- 원상회복은 부분수선·감가 원칙 고수, 비교견적 확보
임대인(리스크 절감)
- 권리금 협조 요청 시 정당한 거절 사유를 자료로 준비
- 원상회복 범위를 계약 초기에 구체화, 인도 체크리스트 표준화
- 정산·반환 기한 준수, 분쟁 예방형 합의서 운용
권리금 양수인(신규 임차인)
- 임대인 동의·조건 명확화(기간·보증금·임대료)
- 시설·집기 리스트·감가 반영한 가격 협상
- 중개수수료·권리금 지급 조건(단계별 지급) 설계
FAQ 16문 16답
Q1. 권리금 협조요청은 언제 보내나요?
계약 종료 3개월 전에 내용증명으로. 신규 임차인 정보·조건·실사 일정 포함이 안전합니다. 서울 부동산전문 변호사가 서식을 다듬어 드립니다.
Q2. 임대인이 “전면 리모델링”을 이유로 거절합니다.
실제 공사계획·허가 필요성·일정·도면 등 근거자료 제시를 요구하세요. 없으면 방해에 해당할 여지가 큽니다.
Q3. 보증금에서 임대인이 임의 차감해도 되나요?
정산서·증빙 없는 일방 차감은 분쟁의 씨앗입니다. 공과금·원상회복·연체 등은 증빙과 합의가 선행돼야 합니다.
Q4. 원상회복 과다청구는 어떻게 막나요?
입점 사진·영상과 비교견적을 근거로 부분수선·감가를 주장하세요. 필요시 감정 절차를 검토합니다.
Q5. 임차권등기명령은 언제 쓰나요?
명도를 했는데 보증금이 지연될 때. 등기 후에도 반환청구·이자·지연손해금 청구가 가능합니다.
Q6. 사업자등록이 늦었습니다. 대항력은?
확정일자·점유·사업자등록을 조속히 갖추세요. 선순위 담보권이 있으면 회수위험이 커집니다.
Q7. 권리금은 세금 문제 없나요?
사업소득 과세이슈가 있으니 금액·지급방식을 투명하게 남기세요. 세무사 협업을 서울 부동산전문 변호사가 조율합니다.
Q8. 임대인이 새 임차인을 직접 데려옵니다.
임차인이 주선한 신규 임차인과 실질이 같다면 중개배제형 방해 논점이 됩니다. 증거로 연결하세요.
Q9. 간판·집기·설비 인수 가격이 다툼입니다.
구성품 리스트·구입가·감가·중고시세를 표로 제시해 객관화합니다.
Q10. 공과금 체납이 있습니다.
분리계량·증빙제출이 원칙. 체납분은 정산서에 명확히 반영하고, 무증빙 일방차감은 거부하세요.
Q11. 명도일에 검수가 길어집니다.
사전합의서에 검수시간·관계자 수·측정기기·이의기간을 명시하세요.
Q12. 보증금 반환기한을 넘겼습니다.
지연손해금 청구와 함께 가압류·가처분·집행보전 조치를 검토합니다.
Q13. 임대인과 감정이 격해졌습니다.
전화는 최소화하고 서면·메일로 남기세요. 문구는 정중·사실 중심으로. 서울 부동산전문 변호사가 초안을 제공합니다.
Q14. 계약서 특약이 모호합니다.
해석 분쟁을 대비해 교섭 경위·메신저 기록·도면·견적서로 보완하세요.
Q15. 중도 해지 상황입니다.
임대인의 추가 임차인 유치 협조와 잔여기간 임대료 감면 등을 묶은 중도합의서를 제안하세요.
Q16. 소송까지 가야 하나요?
증거를 갖춘 조정·합의가 가장 빠릅니다. 불응 시 소송/가압류를 병행해 회수 가시성을 높입니다.
마무리 — 오늘 당장 해야 할 10가지
- 계약서·특약·연장계약 스캔 및 중요 조항 하이라이트
- 입점 당시 사진·영상·계량기 수치 백업
- 확정일자·사업자등록·임대차신고 점검
- 시설 변경은 사전승낙서·도면·자재표로 남기기
- 권리금 협조요청 일정표 만들기(종료 3개월 전)
- 원상회복 비교견적 2~3개 확보 계획 수립
- 정산서 템플릿 사전 작성(공과금·수선·연체 항목)
- 명도 체크리스트·검수 프로토콜 합의 초안 마련
- 임차권등기명령·가압류 서류 목록 정리
- 서울 부동산전문 변호사와 초기전략 미팅(증거·문구·타임라인)
핵심 요약: 보증금은 대항력·우선변제로, 권리금은 협조요청·증거로, 원상회복은 부분수선·감가로 지킵니다. 이 세 축을 하나의 타임라인과 문서 패키지로 엮어내는 사람이 숙련된 서울 부동산전문 변호사입니다.